Jeden jak i drugi rodzaj umowy dotyczy nieruchomości, której budowa nie została jeszcze rozpoczęta. Wiele osób, przed ich podpisaniem, interesuje na ile są to umowy wiążące prawne i jaki jest ewentualny zakres roszczeń, który klient może wystosować. Warto pamiętać, że umowy wiążące prawne, regulowane także przepisami powinny, w niektórych przypadka wręcz muszą zostać zawarte w obecności notariusza, który wydając akt notarialny, potwierdza ich zgodność z panującymi przepisami.
Kiedy zawarta zostaje umowa rezerwacyjna?
Jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych, kiedy deweloper jest w trakcie uzyskiwania niezbędnych pozwoleń i załatwiania innych formalności, które uniemożliwiają mu na tym etapie sprawy zagwarantowanie przeniesienia prawa do własności na podstawie prawnie zawartych umów, potencjalny nabywca mieszkania podpisuje umowę umowę rezerwacyjną. Nie jest ona jeszcze gwarantem, że wraz z zakończeniem budowy deweloper zobowiązany jest do przeniesienia praw własnościowych na konkretny podmiot. Umowa ta oznacza wyłącznie „powagę intencji”, czyli deweloper zobowiązuje się nie przyjmować innych rezerwacji na wskazany w umowie obiekt mieszkalny. Przy okazji zawierania tego typu umów pobierana jest zaliczka lub opłata rezerwacyjna, której kwota oraz przyjęcie przez dewelopera również zostają uwzględnione w umowie.
Czy deweloper może zerwać umowę rezerwacyjną?
Prawo nie przewiduje, aby umowa rezerwacyjna była wiążąca na tyle, aby jej zerwanie wiązało się z jakimiś konsekwencjami dla dewelopera. W zasadzie są to bardziej ustalenia, niż umowa prawnie wiążąca obie strony. Oczywiście, jeśli uiszczona została opłata rezerwacyjna, deweloper zobowiązany jest do jej zwrotu.
Umowa rezerwacyjna z perspektywy klienta
Dla wielu osób kupno mieszkania wiąże się z potrzebą otrzymania kredytu hipotecznego. Jak wiadomo rynek nieruchomości jest bardzo dynamiczny, dlatego zanim dany podmiot otrzyma kredyt, musi przynajmniej wiedzieć, na jaką kwotę będzie on niezbędny, a wszystko zależy oczywiście od ceny mieszkania. Najlepszym rozwiązaniem jest przede wszystkim sprawdzenie własnej zdolności kredytowej, a następnie rozpoczęcie poszukiwań mieszkania. Dlatego też umowa rezerwacyjna jest komfortowym rozwiązaniem dla klientów. Mogą zawrzeć wstępne ustalenia z deweloperem, nie są zobowiązani do uiszczenia bardzo wysokiej opłaty, dającej prawo do nabycia na własność mieszkania po jego ukończeniu, jednocześnie ułatwia rozpoczęcie starania się o kredyt.
Kiedy zawarta zostaje umowa deweloperska?
Jest to przede wszystkim dokument prawnie wiążący. Oznacza to, że przepisy prawne, związane z działalnością deweloperską, czy przenoszeniem praw własności na dany podmiot regulują w sposób jasny i klarowny wszelkie zobowiązania jednej strony względem drugiej. Z uwagi na powagę umowy deweloperskiej, która jest prawnym zobowiązaniem dewelopera względem nabywców, do przeniesienia na nich prawa własności w wyznaczonym na umowie terminie, podpisywana jest w obecności notariusza. To dodatkowe zabezpieczenie dla klientów, iż wszystko zostało przeprowadzone zgodnie z prawem. Umowy tego typu zawierane są jeszcze przed rozpoczęciem prac lub w ich trakcie. Natomiast nie ma sensu, ani potrzeby ich zawierania, gdy dana nieruchomość mieszkalna jest już gotowa do użytku.
Umowa deweloperska a akt własności
Trzeba również pamiętać, że umowa deweloperska nie jest aktem własnościowym. Na czas trwania budowy właścicielem nieruchomości w dalszym ciągu pozostaje deweloper. Nabywcy konkretnej przestrzeni mieszkalnej stają się prawnymi właścicieli w wyznaczonym przez dewelopera terminie, który następuje po ukończeniu budowy. Dopiero wtedy prawa własnościowe zostają przeniesione na nabywców.
Protokół zdawczy odbiorczy a umowa deweloperska
W umowie deweloperskiej zawarte zostają istotne informacje, między innymi dotyczące metrażu mieszkania, czy domu, wielkości działki, jeśli takowa występuje, ilości pomieszczeń oraz wielu innych elementów. W trakcie spotkania zdawczego klienci oceniają, na ile deweloper wywiązał się z postanowień umowy. Jeśli mają zastrzeżenia, zostają one zanotowane w protokole, a deweloper zobowiązany jest do usunięcia usterek.
