Rynek nieruchomości to dynamiczny sektor, w którym dochodzi do ciągłych zmian, także pod względem kosztów kupna mieszkania. Dlatego rzadko się zdarza, aby osoby zainteresowanie kupnem jeszcze niesprecyzowanej przestrzeni mieszkalnej, najpierw starały się bezpośrednio o uzyskanie kredytu, następnie rozpoczęły poszukiwania wymarzonych, czterech kątów. W wielu przypadkach takie podejście do tematu może wiązać się również z odmową udzielenia przez bank kredytu.
W jaki sposób „zaklepać” mieszkanie lub dom?
Po długich godzinach spędzonych na badaniu rynku, śledzeniu cen na rynku nieruchomości, oglądaniu przestrzeni dostępnych na rynku wtórnym oraz projektów nowoczesnych osiedli, w końcu udało nam się znaleźć miejsce idealne. I co teraz? Jakie kroki powinniśmy podjąć. Przede wszystkim wykonać telefon albo do dewelopera, albo do właściciela nieruchomości celem wyrażenia chęci zakupu, a następnie umówić spotkanie.
Umowa rezerwacyjna a umowa przedwstępna
Mamy również możliwość zawarcia określonego typu mowy z właścicielem lub deweloperem. Umowa rezerwacyjna nie jest dokumentem wiążącym obie strony i nie posiada regulacji prawnych. Na jej podstawie, najczęściej deweloper, zobowiązuje się przez określony czas nie oferować danej przestrzeni mieszkalnej jako dostępnej na sprzedaż. To okres, w którym można załatwić wszelkie formalności, związane z kredytem.
Umowa przedwstępna – podstawy prawne
Ten typ umowy jest o wiele bardziej wiążący. Przede wszystkim umowa przedwstępna jest typem umowy nazwanej, co oznacza, iż podlega regulacjom prawnym, zawartym w Kodeksie Cywilnym. Trzeba jednak pamiętać, że niezbędne jest, aby zawarcie umowy pomiędzy stronami potwierdzone było aktem notarialnym. Brak notariusza w trakcie zawierania umowy dyskwalifikuje ją jako umowę przedwstępna, a traktuje najwyżej jako umowę rezerwacyjną.
Zabezpieczenie obu stron
Rozwiązanie w postaci umowy przedwstępnej jest bardzo wygodne dla obu stron. Przede wszystkim jej właściwe sporządzenie pozwoli na zabezpieczenie interesów sprzedającego oraz kupującego. Dodatkowo, w przypadku uchyleń od warunków umowy, jak próby odwlekania zawarcia umowy końcowej, mogą pociągnąć za sobą konsekwencje prawne.
Dokumenty wymagane do zawarcia umowy przedwstępnej
Prawo nie przewiduje żadnych, specjalnych dokumentów, niezbędnych do zawarcia tego typu umowy, za wyjątkiem dokumentów tożsamości, także ewentualnego aktu własności danej nieruchomości. Jednak to tylko perspektywa prawna. W praktyce sprzedający może oczekiwać innych dokumentów, chociażby w postaci promesy, która stanowi dla niego dodatkowe zabezpieczenie związane z finalizacją sprzedaży.
Czym jest promesa?
Najczęściej jest to dokument wydawany przez instytucje takie, jak banki, w którym stwierdzone zostaje, iż po spełnieniu określonych warunków przez klienta, bank zgadza się na udzielenie, między innymi, kredytu hipotecznego. Z uwagi na potrzebę posiadania tego rodzaju dokumentu oraz ogromną ilość formalności, przez jakie trzeba przebrnąć w trakcie kupna i sprzedaży nieruchomości, wiele osób decyduje się na zawarcie umowy rezerwacyjnej.
Umowa rezerwacyjna czy przedwstępna?
To jaki rodzaj umowy powinniśmy zawrzeć, zależy od wymogów stawianych przez osobę sprzedającą nieruchomość. Jeśli zawarcie umowy przedwstępnej, która jest prawnie wiążąca, wymaga dokumentów i formalności, których jeszcze nie posiadamy, nie pozostaje nam nic innego, jak podpisanie umowy rezerwacyjnej. Jeśli jednak uda nam się w krótkim czasie załatwić niezbędne sprawy, zawarcie umowy przedwstępnej daje nam większe bezpieczeństwo prawne.
Akt własności
Warto pamiętać, że właścicielami konkretnego lokum stajemy się dopiero po przekazaniu aktu własności. Do tego czasu żadna inna umowa nie stanowi prawa własności, a jedynie gwarantuje jego uzyskanie, po spełnieniu określonych czynności przez obie ze stron. Również czynność, jaką jest przekazanie aktu własności na drugą przez stron, powinna być potwierdzona notarialnie, co daje pewność obu ze stron, iż wszystko dokonało się zgodnie z obowiązującym prawem.
